請問各位前輩 小弟想請教有關公寓大廈的法律問題 不知道...

FlyNews

yoweichan 發表於 2018-9-20 11:36 AM
可是 要不要裝 這是住戶需求問題
難道沒有民法 刑法 憲法 與之牴觸 使其該規約無效的嗎? ...

把住戶規約拿出來看,才知道你在講什麼,不要東猜西猜...
住戶規約還要向主管機關完成報備才有效。

公寓大廈管理Q&A彙編
https://www.cpami.gov.tw/%E5%B8%B8%E8%A6%8B%E5%95%8F%E7%AD%94/208-%E5%BB%BA%E7%AF%89%E7%AE%A1%E7%90%86/4-%E5%85%AC%E5%AF%93%E5%A4%A7%E5%BB%88%E7%AE%A1%E7%90%86q-a%E5%BD%99%E7%B7%A8.html

dcstudio

yoweichan 發表於 2018-9-20 12:02 PM
好的
我會照你說的方式試試看

這個.. 牛要聲明一下,
這不是牛說的方法.. 而是消極的處理方法..

牛認為, 您應該集結一下住戶的聲音, 一起向管委會提出異議,
大家一起討論個折中的做法才對!
有必要的話, 請當地的鄰長或是里長一起進來區中協調..
如果是$的困難, 里鄰長一般會幫忙申請補助的!

yoweichan

changold2 發表於 2018-9-20 12:19 PM
民法私權

私權部分另有法令規定者，特別法優於一般法，不戴安全帽騎車受罰就是

好的 晚上拍給您

yoweichan

changold2 發表於 2018-9-20 12:19 PM
民法私權

私權部分另有法令規定者，特別法優於一般法，不戴安全帽騎車受罰就是

希望前輩能幫我解套

yoweichan

dcstudio 發表於 2018-9-20 12:32 PM
這個.. 牛要聲明一下,
這不是牛說的方法.. 而是消極的處理方法..

牛前輩
我只是覺得 難道假設一個社區有20戶 19人養狗
所以也要制定規約 規定你養狗
以維持社區合一的美觀嗎

如果這個道理是對的 那麼必然有法律可以制止這種現象發生

changold2

yoweichan 發表於 2018-9-20 01:20 PM
牛前輩
我只是覺得 難道假設一個社區有20戶 19人養狗
所以也要制定規約 規定你養狗

這個就是提出民事訴訟，以社區公約違反法令要求修改相關條文

在台灣有困難，大家不想上法院，出頭者會被當公敵

changold2

yoweichan 發表於 2018-9-20 12:57 PM
希望前輩能幫我解套

"第四條　區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。

專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。

第五條　區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。

第六條　住戶應遵守下列事項：

一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

五、其他法令或規約規定事項。

前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

第七條　公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：

一、公寓大廈本身所占之地面。

二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。

三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

四、約定專用有違法令使用限制之規定者。

五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

第八條　公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。

住戶違反第一項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。

第九條　各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。

住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。

前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。

住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。

第十條　專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。

共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。"



公約至少不能違反衝突公寓大廈管理條例，所以管委會要求安裝的是哪位置，您的所有權狀跟平面圖應該可以確定專有部分是哪裡吧

changold2

第8條很清楚說了，以不能裝為原則，不然以抵觸建築法提告，管委會有LP的話去開住戶大會取得共識，聘請建築師辦理建物改建執照

ㄚ三哥

yoweichan 發表於 2018-9-20 08:58 AM
會不會被罰

這個問題跟逕行舉發交通違規是一樣的道理，又沒查扣證件又沒實際抓到，錢在你的口袋裡，你不繳難道還可以扣你的薪水不成？就跟我朋友住的大廈，也有人是租房而不繳管理及公用電費，說是房東要繳，而房東說我沒住那兒，憑啥要我繳？到最後管理委員會連電梯都用晶片上鎖，有交管理費的才能用晶片操作電梯。

yoweichan

changold2 發表於 2018-9-20 01:55 PM
第8條很清楚說了，以不能裝為原則，不然以抵觸建築法提告，管委會有LP的話去開住戶大會取得共識，聘請建築 ...

老實說 第八條我還是看不懂 .....

yoweichan

changold2 發表於 2018-9-20 01:50 PM
"第四條　區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。

專 ...

不管是哪個位置 只要是我的陽台 我就不想裝 ><

yoweichan

yoweichan 發表於 2018-9-20 02:21 PM
不管是哪個位置 只要是我的陽台 我就不想裝 >

我要如何拿圖面呢 之前建商給的圖面 早就不知道哪去了?

台中小賴

SIMON1016 發表於 2018-9-20 06:08 AM
聽起來好像要學生繳班費一樣，沒得談。

大大  比喻真貼切n_116|

changold2

yoweichan 發表於 2018-9-20 02:22 PM
我要如何拿圖面呢 之前建商給的圖面 早就不知道哪去了?

這就非常頭痛了

changold2

"第八條　公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

公寓大廈有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。"

上面那句就擺明了，不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施才能設置，且戶內有十二歲以下兒童或六十五歲以上老人，沒有的話手不要太癢

conbawa

dcstudio 發表於 2018-9-20 12:32 PM
這個.. 牛要聲明一下,
這不是牛說的方法.. 而是消極的處理方法..

這個嘛,我覺得會在這邊問的話.
有九成機率是決議少數方 {:14_1489:}

另外,如Q185所講,在31# FlyNews大還有提到,除了公寓大廈管理法,其下還有住戶規約
這各也是重點吧.

Q185.我購買預售屋時，建築商曾經拿出公寓大廈的住戶規約給我看，這是否必要？對於完工後搬入進住時，是否會有什麼影響？
答：公寓大廈管理條例第五十六條第一、二項之規定「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經買受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」因此預售屋在取得建造執照之後，施工期間，建築業者提示之住戶規約草約，依規定在區分所有權人會議召開前，視為規約。對住戶及其繼受人有拘束力，但另依第六十條之規定，「規約範本，由中央主管機關定之。」第五十六條規約草約，應依前項規約範本制作。購買預售屋時之規約草約仍應符合中央主管機關頒定的規約範本。

nessie

a471 發表於 2018-9-20 12:04 AM
是阿~~~~假如你們主委不是很正派，那你後面問題就很多了，不然怎會有社區管委會的
新聞上電視?

  社區網路除了 xDSL、Cable、光纖 外, 另一方案即是 HomePNA 了, 版本 1.0 頻寬約 1Mb/s, 2.0 約 10Mb/s, 3.0 可達約 120 或 240Mb/s, 3.1 走銅軸可達約 320 或 640Mb/s, 歐美國家較流行.

  在國內, 可能設備成本不低之故, 可惜無法普遍. 還有一項原因或許是不太相容 Ethernet, 如若要轉成無線網路, 得先像咱先前般的弄到一部 HomePNA (RJ11) -> Ethernet (RJ45) converter:

  後來社區的其中一家區網業者, 因電信機房內的 HomePNA 設備效能老化服務終止, 咱跳槽新承攬的二類區網業者.


  歪樓囉!

  社區規約很少訂定 "裝" 鐵窗; 反而是 "不能裝" 鐵窗較常見, 通常是為了景觀, 或不變更原建物設計.

  yoweichan 君若認為社區管委會的要求不合理, 可於 定期區全會 或 定期例會 參與提案討論; 若無合理結果可向管委會明示, 由 管委會 或 住戶 請公部門業管機關協助認定要求是否違背法令.

  若不想鬧到公部門, 也可商請 物業管理顧問 至社區檢視社區規約有無不妥的條文.

補充內容 (2018-9-20 05:27 PM):
…3.1 走同軸可達約…

fix2010

只听得不得私自安装防盗窗的，强制安装又是哪般？？？不解！

dcstudio

yoweichan 發表於 2018-9-20 01:20 PM
牛前輩
我只是覺得 難道假設一個社區有20戶 19人養狗
所以也要制定規約 規定你養狗

這個比喻並不是很好..

如果這是一個20戶都很愛狗的人, 有了共同的協議, 希望住進這個社區的人都養狗..
而其中一個住戶搬走, 將房子賣給您的時候, 您也同意了搬進去後會養狗..
可是搬進去後, 您反悔了, 反而對其它19戶養狗的住戶提出抗議..
您說, 誰有理?

但如果是20戶大家都是同時搬進去, 19戶有養狗, 而您討厭狗,
這時候19戶硬是逼著您不得不養狗...
您說, 誰無理?

先別動火, 把社區管委會硬性規定要裝鐵窗的原由或根據找出來...
再看看管委會的要求是不是合理的, 才能據理力爭..
而不是牽東牽西的, 模糊了訴求焦點..

yoweichan

changold2 發表於 2018-9-20 03:39 PM
"第八條　公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告 ...

前輩 我來貼照片了....

yoweichan

dcstudio 發表於 2018-9-20 05:34 PM
這個比喻並不是很好..

如果這是一個20戶都很愛狗的人, 有了共同的協議, 希望住進這個社區的人都養狗..

沒動火 牛哥

主要是因為有些人裝潢時已經裝了 他們不願意拆掉

yoweichan

changold2 發表於 2018-9-20 03:39 PM
"第八條　公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告 ...

我今天有跟其他的委員說 結果她回我上面又沒寫 不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施才能設置

dcstudio

yoweichan 發表於 2018-9-20 08:32 PM
我今天有跟其他的委員說 結果她回我上面又沒寫 不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施才能設置 ...

有趣了...
那.. 您沒 "心平氣和" 的反問她.. 有哪一條有寫可以裝, 而且可以強制裝??

yoweichan

dcstudio 發表於 2018-9-20 09:43 PM
有趣了...
那.. 您沒 "心平氣和" 的反問她.. 有哪一條有寫可以裝, 而且可以強制裝?? ...

我的反應慢啊

yoyomay

管委會應該不能要求每戶都裝，除非有其它安全的考量，
如果家中有小孩成員，裝了還是比較安全，記得要留活動式逃生門。

changold2

yoweichan 發表於 2018-9-20 08:30 PM
前輩 我來貼照片了....

看照片應該是專用範圍陽台，還是以交屋時平面圖為準

不過管委會為何要每戶都裝鐵門窗，樓主倒是沒有說明，建築法有規定，房屋結構不能任意變更，不裝又不會怎樣，應該是裝了才會有事，樓主您的社區公約有寫每戶都必須裝鐵門窗嗎

看到這裡覺得像私人廟宇到了特定日子挨家挨戶收丁錢，管委會靠的不是法理，而是用盧的，如果管委會跟樓主不是親戚或有特定關係，不理他就好了

a471

changold2 發表於 2018-9-22 10:09 AM
看照片應該是專用範圍陽台，還是以交屋時平面圖為準

不過管委會為何要每戶都裝鐵門窗，樓主倒是沒有說明 ...

大夫幫忙看一下主委是不是該吃藥了.....拿衛星罩套一下脖子

yoweichan

changold2 發表於 2018-9-22 10:09 AM
看照片應該是專用範圍陽台，還是以交屋時平面圖為準

不過管委會為何要每戶都裝鐵門窗，樓主倒是沒有說明 ...

主委現在說 因為有些人裝了 不裝大家不一致

wkm

fix2010 發表於 2018-9-20 04:34 PM
只听得不得私自安装防盗窗的，强制安装又是哪般？？？不解！

fix2010 大
給你解 主要還是防人，其他版友已有給答案。
主要以規約為主，除了防盜平時防死人(跳樓)，防無知的人不論是樓上或樓下(小朋友無法辨識高低落差之人或丟棄物)，需有逃生功能作用。
現代大樓後遺症症候群。
(千萬不要說我冷血)

changold2

yoweichan 發表於 2018-9-25 09:59 AM
主委現在說 因為有些人裝了 不裝大家不一致

看來只是主委一句話，不是住戶大會決議，所以不理他就好了

小弟懷疑應該是有人裝鐵窗後，因為住戶糾紛被威脅要檢舉，偏偏當事人跟主委夠交情，所以想搞個每戶都有裝，反而被檢舉後拆不下手

伊索寓言裡被獵人砍尾巴的狐狸也是ㄧ樣，去煽動其他狐狸尾巴砍掉比較漂亮